全国 47 都道府県 対応
全国農地転用ガイド 行政書士への代行依頼と4条・5条の許可・費用・期間
農地を農地以外のものにすることを転用といいます。転用には農地法の許可が要り、許可を出すのは都道府県知事か、農林水産大臣の指定を受けた市町村の長です。このサイトは、47 都道府県それぞれの窓口と手続を公式の資料から整理し、行政書士に代行を頼むときの探し方まで案内します。
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農地を農地以外のものにすることを転用といいます。転用には農地法の許可が要り、許可を出すのは都道府県知事か、農林水産大臣の指定を受けた市町村の長です。このサイトは、47 都道府県それぞれの窓口と手続を公式の資料から整理し、行政書士に代行を頼むときの探し方まで案内します。
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制度の入口
農地転用とは、農地を農地以外のものにすることをいいます。田や畑に住宅を建てる、駐車場にする、資材置き場にする。いずれも転用です。
ここでいう農地とは、登記簿の地目ではなく、その土地の現況で決まります。登記の地目が「宅地」でも、実際に耕作されていれば農地です。逆に地目が「田」でも、宅地として使われて長い土地は農地でないことがあります。
農地法は農地を「耕作の目的に供される土地」と定めています。国の処理基準は、いま耕作していなくても、耕作しようとすればいつでも耕作できる土地を含むとしています。
転用の許可には二つの条文があります。分かれ目は、土地の権利が動くかどうかです。
農地を買って家を建てるなら 5 条、もともと持っている畑に家を建てるなら 4 条です。
| 手続 | あてはまる場面 | 申請するのは誰か | 出す先 |
|---|---|---|---|
| 農地法 4 条の許可 | 自分の農地を自分で農地以外にする | 転用する本人 | 農地のある市町村の農業委員会を経由して都道府県知事等へ |
| 農地法 5 条の許可 | 売買・贈与・賃貸借を伴って転用する | 当事者（売主と買主の両方） | 同上 |
| 農地法 4 条・5 条の届出 | 市街化区域内の農地を転用する | 許可と同じ | 農地のある市町村の農業委員会へ |
| 農地法 3 条の許可 | 農地を農地のまま売買・貸借する（転用ではない） | 当事者 | 農業委員会へ |
都市計画法の市街化区域にある農地は、許可ではなく農業委員会への届出で転用できます。市街化区域とは、すでに市街地になっている区域と、おおむね 10 年以内に市街化を図る区域のことです。
届出には受理の通知が出ます。国の事務処理要領は、受理または不受理の通知書が遅くとも届出書の到達から 2 週間以内に届くよう事務処理を行うとしています。
受理の通知が来るまでは工事に着手できません。届出を出した時点ではまだ効力が生じていないためです。
農地を農地のまま売買したり貸したりするときは、農地法 3 条の許可を受けます。許可を出すのは農業委員会です。
3 条は農地を農地のまま使い続けるための手続で、転用ではありません。田を買って田として耕すなら 3 条、田を買って家を建てるなら 5 条です。
市町村が定める農業振興地域整備計画で農用地区域に指定された農地は、農振法によって転用の許可を出してはならないとされています。青地と呼ばれることがあります。
この農地を転用するには、まず市町村に計画を変更してもらい、農用地区域から外す必要があります。これを農振除外といいます。除外の要件は三章に書きました。
栽培の効率を上げるために農地の底面をコンクリートで覆う施設は、農地法 43 条の農作物栽培高度化施設にあたります。
この施設のために農地を覆う場合は、農業委員会に届け出れば足ります。そこで行う栽培は耕作にあたるものとみなされ、転用の許可は要りません。
許可の見通し
転用できるかどうかは、まずその農地がどの区分にあたるかで決まります。これを立地基準といいます。
自分の農地がどれにあたるかは、農地のある市町村の農業委員会で確かめられます。
| 区分 | どんな農地か | 許可の見通し | 根拠 |
|---|---|---|---|
| 農用地区域内農地 | 市町村の農業振興地域整備計画で農用地区域に指定された農地 | 原則として許可されない。先に農振除外が要る | 法 4 条 6 項 1 号イ・農振法 17 条 |
| 甲種農地 | 市街化調整区域内で、農作業を効率的に行える条件を備えた農地。土地改良事業の完了から 8 年を経過していない農地を含む | 原則として許可されない | 令 6 条 |
| 第 1 種農地 | おおむね 10 ヘクタール以上の一団の農地、土地改良事業を行った区域内の農地、生産力の高い農地 | 原則として許可されない | 法 4 条 6 項 1 号ロ・令 5 条 |
| 第 2 種農地 | 市街地化が見込まれる区域内の農地 | ほかに適当な土地がなければ許可される | 令 8 条 |
| 第 3 種農地 | 市街地の区域内、または市街地化の傾向が著しい区域内の農地 | 原則として許可される | 令 7 条 |
立地基準を満たしても、次のような場合には許可されません。これを一般基準といいます。
資金の裏づけと、隣の農地への配慮。この二つは申請の前に確かめておく点です。
農用地区域から外すには、農振法が定める 6 つの要件をすべて満たす必要があります。
要件を満たさない土地を外す方法はありません。除外を待つより、転用できる区分の土地に計画を移したほうが早いこともあります。
調べる順番を間違えると、時間を無駄にします。次の順で確かめます。
1 と 2 は市町村の窓口で、その日のうちに分かります。
費用
許可の申請そのものに手数料はかかりません。
農地法には、4 条と 5 条の許可申請の手数料を定めた条文がありません。自治体の手数料の標準を定めた政令にも、農地法の項がありません。
手数料が無料であることを案内ページに明記している県は少数です。書かれていなくても、それは手数料があるという意味ではありません。
転用にお金がかかるのは、次のところです。
金額は土地の状態と計画で大きく変わります。具体の額は見積もりで確かめてください。
報酬は事務所ごとに決めるもので、決まった額はありません。目安を知りたいときは、複数の事務所に見積もりを取って比べる方法が確実です。
七章で案内するココナラでは、出品ごとに価格が表示されています。届出だけを扱う出品と、許可の申請まで扱う出品があります。自分の農地が市街化区域かどうかを先に確かめてから選んでください。
どちらを選ぶか
市街化区域の届出は、届出書と土地の地図、登記事項証明書でほぼ足ります。自分で出す人が多い手続です。
許可の申請も、農地の区分がはっきりしていて、建てるものが決まっていれば、自分で出せます。様式は県の公式サイトから取れます。
次のような場合は、慣れた人に任せたほうが早く済みます。
手続によって、頼む相手が変わります。
転用から売買まで通してやるときは、この三者がそれぞれの場面で関わります。まとめて窓口になってくれる事務所もあります。
書類をそろえるのに数日から数週間。登記事項証明書と公図は法務局で取れます。図面は建てるものが決まっていないと描けません。
提出したあとは、農業委員会の総会と県の審査を待ちます。{processing-short-s}。
代行の頼み方
行政書士法 第1条の3（行政書士の業務——官公署に提出する書類の作成代理等）
第一条の三 行政書士は、他人の依頼を受け報酬を得て、官公署に提出する書類（その作成に代えて電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によつては認識することができない方式で作られる記録であつて、電子計算機による情報処理の用に供されるものをいう。以下同じ。）を作成する場合における当該電磁的記録を含む。以下この条及び次条において同じ。）その他権利義務又は事実証明に関する書類（実地調査に基づく図面類を含む。）を作成することを業とする。
２ 行政書士は、前項の書類の作成であつても、その業務を行うことが他の法律において制限されているものについては、業務を行うことができない。
運営：株式会社ココナラ（東証グロース上場）
スキルシェアマーケットプレイス最大手。リンク先は「農地転用」の検索結果で、行政書士への相談と申請の代行を、対応範囲・料金・納期・レビューで比較できます。出品には市街化区域内の届出だけを扱うものと、許可の申請まで扱うものがあります。自分の農地が市街化区域かどうかを先に確かめてから選んでください。
農地転用の代行を出品している行政書士を、価格と実績、納期で比べて選べます。こんな方に：4 条か 5 条か、許可か届出かの見立てから相談したい方、書類作成を任せたい方
Google マップで「都道府県名 ＋ 行政書士 ＋ 農地転用」を検索すると、近隣の事務所の場所・営業時間・口コミを一覧できます。各県ページに、その県の検索リンクを置いています。
運営：日本行政書士会連合会（非アフィリエイト）
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