福島県の農地転用 行政書士への代行依頼と4条・5条の許可・費用・期間

一制度の入口

農地転用とは——4 条と 5 条、許可と届出

農地転用とは、農地を農地以外のものにすること

農地転用とは、農地を農地以外のものにすることをいいます。田や畑に住宅を建てる、駐車場にする、資材置き場にする。いずれも転用です。

ここでいう農地とは、登記簿の地目ではなく、その土地の現況で決まります。登記の地目が「宅地」でも、実際に耕作されていれば農地です。逆に地目が「田」でも、宅地として使われて長い土地は農地でないことがあります。

農地法は農地を「耕作の目的に供される土地」と定めています。国の処理基準は、いま耕作していなくても、耕作しようとすればいつでも耕作できる土地を含むとしています。

4 条と 5 条のどちらを出すか

転用の許可には二つの条文があります。分かれ目は、土地の権利が動くかどうかです。

• 農地法 4 条。自分の農地を自分で農地以外にする場合です。申請するのは転用する本人です。
• 農地法 5 条。売買や贈与、賃貸借を伴って転用する場合です。申請するのは売主と買主の両方で、これを当事者といいます。

農地を買って家を建てるなら 5 条、もともと持っている畑に家を建てるなら 4 条です。

市街化区域なら、許可ではなく届出

都市計画法の市街化区域にある農地は、許可ではなく農業委員会への届出で転用できます。市街化区域とは、すでに市街地になっている区域と、おおむね 10 年以内に市街化を図る区域のことです。

届出には受理の通知が出ます。国の事務処理要領は、受理または不受理の通知書が遅くとも届出書の到達から 2 週間以内に届くよう事務処理を行うとしています。

受理の通知が来るまでは工事に着手できません。届出を出した時点ではまだ効力が生じていないためです。

3 条は転用ではない

農地を農地のまま売買したり貸したりするときは、農地法 3 条の許可を受けます。許可を出すのは農業委員会です。

3 条は農地を農地のまま使い続けるための手続で、転用ではありません。田を買って田として耕すなら 3 条、田を買って家を建てるなら 5 条です。

農用地区域なら、先に農振除外が要る

市町村が定める農業振興地域整備計画で農用地区域に指定された農地は、農振法によって転用の許可を出してはならないとされています。青地と呼ばれることがあります。

この農地を転用するには、まず市町村に計画を変更してもらい、農用地区域から外す必要があります。これを農振除外といいます。除外の要件は三章に書きました。

底面をコンクリートで覆うハウスは、届出で足りる

栽培の効率を上げるために農地の底面をコンクリートで覆う施設は、農地法 43 条の農作物栽培高度化施設にあたります。

この施設のために農地を覆う場合は、農業委員会に届け出れば足ります。そこで行う栽培は耕作にあたるものとみなされ、転用の許可は要りません。

二福島県の窓口

福島県の許可権者と申請窓口

福島県で農地転用の許可を担当するのは 農林水産部 農業担い手課 農振・農転、人・農地プラン担当 です。 電話は 024-521-7396。課の代表は 024-521-7381 です。 FAX は 024-521-7938。 所在地は〒960-8670 福島市杉妻町2-16 西庁舎9階。

福島県で許可を出すのは誰か

許可を出すのが誰かは、農地の所在地と面積で変わります。福島県には、大臣の指定を受けて県に代わって許可を出す市町村はありません。4 ヘクタール以下の転用は、福島県が条例で 36 市町村へ事務を移しています。申請書のあて名はそれぞれの市町村の農業委員会会長になります。

• 福島県の案内より：「平成22年4月1日以降、令和7年4月1日までに36市町村へ権限を移譲しました。」
• 4 ヘクタールを超える転用では、許可を出す前に福島県知事が農林水産大臣へ協議します。許可を出すのは福島県知事のままです。福島県も「県知事が許可します。（ただし、転用する農地の面積が4ヘクタールを超える場合は農林水産大臣との協議が必要です。)」と案内しています。

福島県の出先

福島県には 7 か所の出先があり、農地の所在地でどこが担当するかが決まります。福島県の案内より：「詳細は、申請先の市町村農業委員会または県の農林事務所へおたずねください。」

• 県北農林事務所：県北農林事務所だけは県庁の北庁舎の中にあります

• いわき農林事務所：管内はいわき市だけです

提出の経路と部数

申請書は農林水産部 農業担い手課 農振・農転、人・農地プラン担当へ直接出すのではありません。農地のある市町村の農業委員会に出し、農業委員会が意見を付けて福島県へ送ります（農地法 4 条 2 項・3 項）。

福島県では場合によって提出する部数が変わります。部数は面積そのものではなく、どこが処分するかで決まります。

• 福島県は受付の締切日を公表していません。申請書は農地のある市町村の農業委員会へ提出し、受付日は農業委員会ごとに決まります

審査にかかる期間

福島県は審査にかかる期間の目安を週単位で公表しています（福島県は日数ではなく週の数で示しています。都道府県機構に意見を聴かない案件は農業委員会が 3 週間、県が 2 週間です。意見を聴く案件は農業委員会が 4 週間です。権限を移された市町村の案件は、この表の県知事を農業委員会長と読み替えて使います）。福島県の案内より：「標準的な事務処理期間」

農地法施行規則は、農業委員会が福島県へ送るまでの期間を 40 日（都道府県機構の意見を聴くときは 80 日）と定めています。期間の詳しい内訳は福島県の案内にあります。

手数料

許可の申請そのものに手数料はかかりません（福島県は案内ページで手数料に触れていません）。

手引きと様式

福島県は公式の手引き「農地法関係事務処理の手引」（平成22年3月全編見直し、令和3年10月一部改正）を出しています（250 ページ）。 様式は様式のページから取れます（EXCEL・WORD・PDF）。様式は手引きの様式編と、条文ごとの Excel・Word のファイルに分かれています。

福島県だけの決まり

• 営農型発電設備関係事務処理要領。農地に支柱を立てて上の空間で発電する設備の一時転用について、福島県が独自の事務処理要領を定めています
• オーダーメイド方式の権限移譲。福島県は市町村の希望に応じて移す権限の範囲を選べるしくみをとっており、移譲の内容が 4 段階に分かれています。自分の市町村がどの段階かで、許可を出す先も面積の上限も変わります

30 アールを超えるときの意見

同じ事業のために 30 アールを超える農地を転用するときは、農業委員会があらかじめ福島県農業会議の意見を聴きます（農地法 4 条 4 項）。電話は 024-524-1201、所在地は〒960-8043 福島市中町8-2 県自治会館内8階 です。

福島県で年にどれだけ転用されているか

令和5年に福島県で転用の許可を受けたのは 1,744 件・229.4 ヘクタールで、市街化区域内の届出は 704 件・43.3 ヘクタールでした。

出典：農林水産省「令和5年農地の移動と転用（農地の権利移動・借賃等調査結果）」（e-Stat）

なお福島県では、公式の資料どうしで書きぶりが分かれている箇所があります。福島県の 4 条・5 条のページは移譲先を 33 市町村と書いていますが、これは令和 4 年度の数です。移譲の一覧のページは令和 7 年 4 月 1 日で 36 市町村としており、36 を正としました。このページは新しい側の記述によっています。

最終確認日：2026年9月3日。窓口と手続は変わることがあります。申請の前に福島県の公式ページでご確認ください。

三許可の見通し

許可されるかどうか——立地基準と一般基準

農地は 5 つに分かれ、区分で見通しが決まる

転用できるかどうかは、まずその農地がどの区分にあたるかで決まります。これを立地基準といいます。

• 農用地区域内農地。原則として許可されません。先に農振除外が要ります。
• 甲種農地。市街化調整区域にある特に条件のよい農地で、原則として許可されません。
• 第 1 種農地。おおむね 10 ヘクタール以上のまとまった農地、土地改良事業を行った区域内の農地などです。原則として許可されません。
• 第 2 種農地。市街地化が見込まれる区域内の農地です。ほかに適当な土地がなければ許可されます。
• 第 3 種農地。市街地の区域内や市街地化の傾向が著しい区域内の農地です。原則として許可されます。

自分の農地がどれにあたるかは、農地のある市町村の農業委員会で確かめられます。

区分を通っても、一般基準で落ちることがある

立地基準を満たしても、次のような場合には許可されません。これを一般基準といいます。

• 転用を行うのに必要な資力と信用があると認められないこと
• 転用の妨げとなる権利を持つ人の同意を得ていないこと
• 申請した農地のすべてを申請した用途に使うことが確実と認められないこと
• 周辺の農地への被害を防ぐ措置が十分でないこと
• 一時的な転用の場合に、農地に戻すことが確実と認められないこと

資金の裏づけと、隣の農地への配慮。この二つは申請の前に確かめておく点です。

農振除外に近道はない

農用地区域から外すには、農振法が定める 6 つの要件をすべて満たす必要があります。

• ほかに代わる土地がなく、農用地以外の用途に使うことが必要かつ適当であること
• 農用地区域内の地域計画の達成に支障がないこと
• 農用地の集団化や農作業の効率化に支障がないこと
• 効率的で安定した農業経営を営む人への農地の集積に支障がないこと
• 農業用用排水施設などの機能に支障がないこと
• 土地改良事業を行った土地では、政令が定める基準に適合すること

要件を満たさない土地を外す方法はありません。除外を待つより、転用できる区分の土地に計画を移したほうが早いこともあります。

確かめる順番

調べる順番を間違えると、時間を無駄にします。次の順で確かめます。

1. 市街化区域かどうか。市街化区域なら届出で済みます。
2. 農用地区域かどうか。農用地区域なら先に農振除外です。
3. 甲種か第 1 種か。原則として許可されない区分です。
4. 資金と権利者の同意、周辺への影響。

1 と 2 は市町村の窓口で、その日のうちに分かります。

四費用

費用——福島県で実際にかかるもの

許可の申請そのものに手数料はかからない

許可の申請そのものに手数料はかかりません（福島県は案内ページで手数料に触れていません）。

農地法には、4 条と 5 条の許可申請の手数料を定めた条文がありません。自治体の手数料の標準を定めた政令にも、農地法の項がありません。

手数料が無料であることを案内ページに明記している県は少数です。書かれていなくても、それは手数料があるという意味ではありません。

かかるのは、申請料以外のところ

転用にお金がかかるのは、次のところです。

• 行政書士の報酬。書類の作成と申請を頼む場合です。
• 測量と図面。一部だけを転用するときは、分筆のための測量が要ります。
• 造成と排水。土を入れる、排水の設備を作るといった工事です。
• 登記。工事が終わったあとの地目の変更、売買なら所有権の移転です。
• 転用決済金。土地改良区の区域内では、区に払うことがあります。
• 転用後の固定資産税。宅地として評価され、税額が上がります。

金額は土地の状態と計画で大きく変わります。具体の額は見積もりで確かめてください。

行政書士に頼むといくらか

報酬は事務所ごとに決めるもので、決まった額はありません。目安を知りたいときは、複数の事務所に見積もりを取って比べる方法が確実です。

七章で案内するココナラでは、出品ごとに価格が表示されています。届出だけを扱う出品と、許可の申請まで扱う出品があります。自分の農地が市街化区域かどうかを先に確かめてから選んでください。

五書類と流れ

必要書類と申請の流れ

そろえる書類

4 条の許可申請では、申請書に次の書類を添えます。

• 法人なら定款または登記事項証明書
• 土地の位置を示す地図と、土地の登記事項証明書
• 建てる建物や道路、用排水施設の位置を示した図面
• 資金計画にもとづいて事業を行う資力と信用があることを証する書面
• 転用の妨げとなる権利を持つ人がいる場合は、その同意書
• 土地改良区の区域内なら、土地改良区の意見書

5 条の申請では、売主と買主の両方が申請者になります。

農業委員会を経由して県へ

申請書は県に直接出すのではありません。農地のある市町村の農業委員会に出します。農業委員会が意見を付けて、県へ送ります。

提出する部数は県ごとに違います。

農業委員会が県へ送るまでの期間は、農地法施行規則が定めています。申請書の提出があった日の翌日から 40 日、都道府県機構の意見を聴くときは 80 日です。

国の事務処理要領はさらに細かい目安を示しています。農業委員会が意見書を送るまでが 3 週間、機構の意見を聴く場合は 4 週間。県が処分するまでが、申請書と意見書を受理してから 2 週間です。

福島県は審査にかかる期間の目安を週単位で公表しています（福島県は日数ではなく週の数で示しています。都道府県機構に意見を聴かない案件は農業委員会が 3 週間、県が 2 週間です。意見を聴く案件は農業委員会が 4 週間です。権限を移された市町村の案件は、この表の県知事を農業委員会長と読み替えて使います）。

出典：農地法に係る事務処理要領 別表 1（令和 8 年 4 月 1 日現在）

30 アールを超えると、農業会議の意見を聴く

同じ事業のために 30 アールを超える農地を転用するときは、農業委員会があらかじめ都道府県機構の意見を聴きます。都道府県機構とは、各都道府県に一つ指定される農業委員会ネットワーク機構のことです。福島県農業会議が指定されています。

受付の締切日は県ではなく、市町村の農業委員会が決めています。総会の日程に合わせて毎月の締切がある市町村が多いところです。農地のある市町村の農業委員会で確かめてください。

福島県の窓口と提出先、提出する部数は二章にまとめています。

六どちらを選ぶか

自分で出すか、行政書士に頼むか

自分で出せる場合

市街化区域の届出は、届出書と土地の地図、登記事項証明書でほぼ足ります。自分で出す人が多い手続です。

許可の申請も、農地の区分がはっきりしていて、建てるものが決まっていれば、自分で出せます。様式は県の公式サイトから取れます。

頼む値打ちがある場合

次のような場合は、慣れた人に任せたほうが早く済みます。

• 農用地区域で、農振除外から始めなければならない
• 第 1 種農地や甲種農地で、例外にあたるかどうかの判断が要る
• 一筆の一部だけを転用し、分筆の測量と図面が要る
• 用排水路や道路の管理者との調整が要る
• 平日に窓口へ行く時間が取れない

誰に頼むか

手続によって、頼む相手が変わります。

• 転用の許可申請と届出。行政書士です。官公署に出す書類の作成は行政書士の業務です。
• 地目の変更登記と分筆の測量。土地家屋調査士です。
• 売買にともなう所有権の移転登記。司法書士です。

転用から売買まで通してやるときは、この三者がそれぞれの場面で関わります。まとめて窓口になってくれる事務所もあります。

自分でやるときの時間の見当

書類をそろえるのに数日から数週間。登記事項証明書と公図は法務局で取れます。図面は建てるものが決まっていないと描けません。

提出したあとは、農業委員会の総会と県の審査を待ちます。福島県は目安を週単位で公表しています。

八許可のあと

許可のあとに要ること——報告・登記・税

工事が終わったら報告する

許可には条件が付きます。多くの県は、工事の進み具合と完了を報告するよう求めています。様式は県の公式サイトにあります。

許可を受けた計画を変える場合は、事業計画の変更の承認が要ります。建てるものが変わったら、そのまま進めずに窓口へ相談してください。

地目の変更を登記する

工事が終わって農地でなくなったら、登記の地目を変更します。不動産登記法にもとづく手続で、土地家屋調査士に頼むのが通例です。

転用の許可を受けただけでは、登記の地目は変わりません。

税が変わる

宅地として評価されるようになると、固定資産税が上がります。売った場合は譲渡所得の申告が要ることがあります。

税額は土地と売り方で変わります。額の見込みは、税務署か税理士に確かめてください。

許可を受けずに転用したとき

許可を受けずに農地を転用すると、県は工事の停止を命じ、期限を決めて原状回復を命じることができます。命令に従わなかったときは、その土地の地番を公表できます。県が自ら原状回復を行い、費用を請求することもできます。

罰則もあります。3 年以下の拘禁刑または 300 万円以下の罰金です。法人が業務として行った場合は、法人に 1 億円以下の罰金が科されます。

先に工事をして、あとから許可を受ける方法はありません。着工の前に手続を終えてください。